Семейная ипотека на строительство дома после 1 октября 2026: что изменилось и что осталось

Семейная ипотека с 1 октября 2026: новая шкала ставок

Ставка и лимит теперь зависят от двух вещей — сколько в семье детей и в каком регионе жильё. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области — отдельная, «столичная» шкала: ставки там на 2 п. п. выше, а лимиты больше.

Источник ²

Новые условия касаются только договоров, подписанных с 1 октября 2026 года. Если ипотека оформлена раньше, ставка определяется вашим договором.³

Что осталось: 6% на строительство дома для всех семей программы

Льготная ставка на индивидуальное жилищное строительство — 6% для всех семей-участниц программы. Это касается строительства дома, его завершения и покупки участка с последующей стройкой.⁴

Остались и базовые правила участия. Программу можно получить, если хотя бы одному ребёнку не исполнилось 7 лет на дату договора или в семье есть ребёнок-инвалид до 18 лет. Первоначальный взнос — по-прежнему от 20%, в него можно направить материнский капитал: с 1 октября требования к взносу не изменились. Минфин сообщил, что программа действует до конца 2030 года.⁵

С 1 февраля 2026 года действует правило «один льготный кредит на семью»: супруги оформляют ипотеку вместе, созаёмщиками. Второй льготный кредит возможен только после погашения первого и рождения ещё одного ребёнка.⁶

Что изменилось для ИЖС: субсидия только на 15 лет

Государство теперь субсидирует ставку не дольше 15 лет — это касается и строительства. Банк получает из бюджета разницу между рыночной и льготной ставкой только в этот период. Какой будет ставка после 15 лет, Минфин не уточнил: смотрите условия своего кредитного договора.⁷

Отдельного лимита для строительства дома в сообщениях Минфина нет. Применит ли банк к ИЖС лимиты общей шкалы (для Подмосковья — от 12 до 18 млн ₽ в зависимости от числа детей), лучше уточнить до подачи заявки.⁸

Сколько это в рублях: квартира под 12% и дом под 6%

При кредите 10 млн ₽ на 15 лет дом под 6% обходится примерно на 35 600 ₽ в месяц дешевле квартиры под 12%. Мы посчитали обычный аннуитетный платёж для семьи в Подмосковье — без страховок и комиссий, на срок субсидирования.

Источник ⁹

За 15 лет разница между 6% и 12% — больше 6 млн ₽ переплаты. Для семьи с одним ребёнком это весомый аргумент в пользу дома. Но сравнивать нужно полные расходы: у дома есть участок, подключение коммуникаций и содержание, которых нет у квартиры.

На квартиру тоже можно получить 6%. По разъяснению Минфина, базовая ставка сохраняется, если первоначальный взнос — 50% стоимости жилья и больше. Второй путь: в течение первого года выплатить 50% стоимости жилья или 50% суммы кредита и рефинансировать его.¹⁰

Кому строить в ипотеку стало выгоднее, а кому — нет

Больше всех выигрывает семья с одним-двумя детьми, которая выбирала между квартирой в Подмосковье и домом. Для неё разрыв в ставках — 4–6 п. п. в пользу дома.

Для многодетных разницы почти нет. В Подмосковье семья с четырьмя детьми получает 6% и на квартиру, а с пятью — 4%, то есть меньше, чем на стройку. В других регионах 6% на квартиру дают уже с тремя детьми.

Стройка в ипотеку подойдёт не всем. У дома дольше путь до заселения: нужны участок, проект, подрядчик и время на саму стройку. Сроки у подрядчиков сильно различаются, поэтому, когда решаете вопрос с ипотекой, заранее узнайте реальный срок строительства и заложите его в расчёт: всё это время вы можете платить и за аренду, и по кредиту.¹¹

Как изменения повлияют на рынок Москвы и Подмосковья

Перед изменениями семьи поспешили оформить ипотеку по старым условиям. В сентябре 2026 года Сбербанк выдал 445,5 млрд ₽ ипотеки — рекорд года и на 65,8% больше, чем в августе. Выдачи на новостройки выросли почти вдвое, на строительство частных домов — на 73,5%.¹²

Новостройки в Москве: спрос снизится, цены вряд ли упадут. Главный удар приходится на семьи с одним ребёнком: по данным Интерфакса, на них приходится около 60% сделок по программе. В ЦИАН ожидают, что продажи новостроек могут упасть как минимум на треть (Елена Бобровская), а число сделок по итогам года — на 25–30% к средним значениям (Алексей Попов). При этом резкого снижения цен эксперты не ждут: застройщики работают по финансовым моделям, согласованным с банками (Роман Родионцев, Est-a-Tet), а часть из них сохраняет 6% за счёт собственного субсидирования (Ирина Доброхотова, bnMAP.pro).¹³

Вторичка, Новая Москва и Подмосковье: сюда уйдёт часть спроса. Олег Репченко (IRN.RU) считает, что для семей с одним-двумя детьми городская семейная ипотека почти потеряла смысл и переток покупателей с новостроек на вторичное жильё продолжится. В «Главстрое» и «Миэле» и без того видят, как покупатели переключаются на Новую Москву и Подмосковье, где квартиры заметно дешевле.¹⁴

Частные дома: интерес вырастет, но не взрывом. Банки уже видят рост: по данным ДОМ.РФ, за январь–июль 2026 года выдано около 22 тыс. кредитов на строительство частных домов — на 65% больше, чем годом ранее. Анатолий Нестеров (ТСТН) допускает рост спроса на ИЖС примерно на 20% уже в этом году. В NF Group прогнозируют, что за год в Московском регионе участки подорожают на 5–10%, а готовые дома — на 7–12%. Есть и сдержанные оценки: в ПСБ напоминают, что семье с небольшим первоначальным капиталом квартира даже под более высокий процент может оказаться доступнее, а в «Абсолют Банке» считают, что больше всего выиграют дома рядом с городом.¹⁵

Как устроена ипотека на строительство: эскроу и подрядчик

По условиям программы строить дом своими силами (хозспособом) нельзя. Нужен договор подряда с компанией или ИП с расчётами через счёт эскроу. Какие подрядчики и какие условия подходят вашему банку, уточните заранее.¹⁶

С 1 марта 2025 года действует закон о строительстве жилых домов по договорам подряда с эскроу (Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ). Ваши деньги и деньги банка лежат на счёте эскроу всю стройку. Подрядчик получает их после завершения дома и регистрации вашего права собственности: банк перечисляет средства не позднее 5 рабочих дней после того, как подрядчик представит сведения о регистрации (ч. 7 ст. 6 186-ФЗ).¹⁷

Поэтапного раскрытия эскроу в законе нет. Отдельные банки делают его по своим программам — за фундамент, стены, готовый дом. Условия смотрите в программе конкретного банка.¹⁸

Подрядчик по такому договору обязан размещать сведения о себе и о договорах в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС, ст. 4 186-ФЗ). За неразмещение или неполное размещение ст. 13.19.3 КоАП РФ предусматривает для организации штраф от 50 до 200 тыс. ₽.¹⁹

Для вас это значит: эскроу защищает деньги — пока дом не построен и не оформлен, подрядчик их не получит. Чего эскроу не даёт: он не проверяет качество работ и не защищает от задержек. Поэтому его дополняют поэтапной приёмкой и технадзором.

Как пройти банк с проектом дома: 7 шагов

Сначала предодобрение и проверка участка, потом подрядчик и смета, в конце — договоры и эскроу. Документы у банков отличаются, порядок у всех похож.

1. Проверьте право на программу. Ребёнок младше 7 лет на дату договора (или ребёнок-инвалид), оба супруга готовы стать созаёмщиками, в семье нет другого кредита по семейной ипотеке.
2. Получите предодобрение. Банк назовёт сумму, а вы поймёте реальный бюджет на участок и дом. Сразу спросите, какой лимит банк применяет к ИЖС после 1 октября и какая ставка будет после 15 лет.
3. Проверьте участок. Как правило, банки требуют вид разрешённого использования «для ИЖС» и отсутствие обременений. Посмотрите правила землепользования и застройки: отступы, допустимую этажность.
4. Выберите подрядчика, с которым банк работает. Спросите компанию, аккредитована ли она в вашем банке и размещает ли сведения в ЕИСЖС. Если аккредитации нет — сколько она займёт.
5. Согласуйте проект и смету. Как правило, банк проверяет, что цена договора подряда покрывается кредитом и взносом, а дом подходит под понятие ИЖС: отдельно стоящий, не выше трёх надземных этажей и 20 м.
6. Подайте уведомление о планируемом строительстве. Для ИЖС разрешение на строительство не нужно — достаточно уведомления по ст. 51.1 Градостроительного кодекса. После стройки подаётся уведомление об окончании строительства (ст. 55 ГрК РФ): без него не зарегистрировать право собственности, а значит, не раскрыть эскроу.
7. Подпишите кредитный договор, договор подряда и откройте эскроу. Проверьте, что в договоре подряда есть график этапов, порядок приёмки и срок окончания стройки.²⁰

Частые ошибки

Три ошибки встречаются чаще всего, и все они стоят денег или времени.

• Подписать договор с подрядчиком до одобрения банка. Если банк не согласует подрядчика или смету, договор придётся переделывать.
• Ориентироваться на обзоры до 1 октября. Многие статьи в выдаче показывают лимиты 12 и 6 млн ₽ без учёта числа детей.
• Считать, что весь срок кредита будет 6%. Субсидия ограничена 15 годами — спросите банк, что записано в договоре на остаток срока.²¹